Invloed van matige woningpresentatie op verkoopprijs vrijstaande woningen (Noord-Holland)

Gemiddeld misgelopen verkoopprijs (%)

Verschillende bronnen wijzen erop dat een niet optimaal gepresenteerde woning aanzienlijk minder opbrengt dan een vergelijkbaar huis dat keurig onderhouden en gestyled is. Gemiddeld kan de prijsdaling door matige presentatie circa 5–10% bedragen. Anders gezegd: verkopers lopen al gauw tien­duizenden euro’s mis wanneer zij een vrijstaande woning in Noord-Holland zonder goede presentatie verkopen. Zo blijkt uit data dat woningen met goede styling en onderhoud gemiddeld €25.920 tot €34.560 meer opbrengen dan vergelijkbare slecht gepresenteerde woningen. In Noord-Holland – met hoge huizenprijzen (gemiddelde woningprijs ~€545.000 in 2024) – kan 5–10% neer­komen op €25.000–€50.000 minder opbrengst voor de verkoper. Meerdere onderzoeken bevestigen deze orde van grootte: professionele verkoopstyling levert bijvoorbeeld gemiddeld 2–6% hogere verkoopprijzen op, terwijl andere analyses ~8% gemiddeld noemen. Sommige makelaars rapporteren zelfs dat gestylede woningen tot 10% meer opleveren vergeleken met ongestylede woningen. Dit geeft aan dat een verkoper van een slecht gepresenteerde woning zo’n 5–10% van de potentiële verkoopprijs gemiddeld misloopt.

Effect van achterstallig onderhoud

Achterstallig onderhoud is één van de meest invloedrijke factoren die de verkoopprijs drukken. Een woning met zichtbare gebreken of uitgesteld onderhoud schrikt kopers af en verlaagt de marktwaarde aanzienlijk. Potentiële kopers calculeren niet alleen de directe herstelkosten in, maar vaak ook een extra korting voor het risico en de moeite. Uit gegevens blijkt dat voor een vrijstaande woning de gemiddelde kosten om achterstallig onderhoud weg te werken kunnen oplopen tot €20.000–€30.000 (voor oudere huizen van vóór 1950 zelfs ~€27.900). Indien de verkoper deze gebreken niet verhelpt, zal hij doorgaans een fors lagere verkoopprijs moeten accepteren – vaak minstens ter hoogte van die herstelpost. Een bron stelt dat achterstallig onderhoud gemiddeld zo’n €10.227 aan waarde “kost”; de verkoper moet kiezen tussen zelf investeren in reparaties óf een (veel) lagere prijs bij verkoop accepteren. Makelaars bevestigen dat een huis met achterstallig onderhoud lastiger verkoopt en tegen een lagere prijs van de hand gaat dan een goed onderhouden huis in dezelfde buurt. Kortom, slechte onderhoudsstaat kan makkelijk enkele procenten van de waarde wegnemen, zeker als kopers vrezen voor dure reparaties (denk aan daklekkages, houtrot, verouderde installaties).

Tip: Het verkoopklaar maken van de woning (kleine reparaties, schilderwerk, tuin opknappen) loont meestal. Na de makelaar zelf, heeft de onderhoudsconditie samen met styling de grootste invloed op de verkoopprijs. Een goed onderhouden en instapklare woning wordt door kopers vaak hoger gewaardeerd dan een vergelijkbaar huis met achterstallige gebreken.

Effect van rommelige of gedateerde inrichting (styling)

Een rommelige, zeer persoonlijke of gedateerde inrichting kan de verkoopprijs flink drukken, omdat kopers moeite hebben door de rommel heen te kijken en de potentie van de woning te zien. Professionele woningstyling en het opruimen/neutraliseren van het interieur hebben daarom een duidelijk positief effect op de prijs. Verschillende studies tonen aan dat woningen die vóór de verkoop professioneel gestyled of “verkoopklaar” gemaakt zijn, sneller en voor meer geld worden verkocht dan niet-gestylde huizen. Enkele cijfers:

 

• +2–6% verkoopprijs gemiddeld bij professionele home-staging. Kopers bieden meer op een neutrale, frisse woningpresentatie.
• +8% verkoopprijs gemiddeld (ca. €34.500 bij een doorsnee huis) wanneer een woning door een professional is gestyled. Dit rendement staat in schril contrast met de kosten van styling (<1% van de prijs).
• Tot ~10% hogere opbrengst is gemeten bij woningen die optimaal ingericht en opgeruimd zijn. Een makelaar in Kennemerland (NH) noteert dat in het luxe segment goed gestylde huizen vaak tot 10% meer opleveren en ook ~20% sneller verkopen.

Andersom betekent dit dat een rommelig of slecht gestyled interieur de uiteindelijke verkoopopbrengst met vergelijkbare percentages naar beneden trekt. Huizen zonder styling “achterlaten geld op tafel” volgens vastgoedstylisten – een verkoopstyliste wijst erop dat gestylde huizen gemiddeld 10% hogere biedingen genereren en de styling-investering dus ruimschoots terugverdienen. Een slechte eerste indruk door een gedateerd of volgepropt interieur kan ertoe leiden dat kopers lager inzetten of zelfs afhaken voordat ze een bod doen. Dit aspect is dus (naast onderhoud) één van de belangrijkste factoren voor een topprijs.

Effect van slechte foto’s en online presentatie

In het huidige digitale tijdperk begint de eerste bezichtiging online. Slechte of niet-professionele foto’s op Funda (of andere huizensites) beperken het aantal geïnteresseerde kijkers drastisch. Vastgoedexperts benadrukken dat aantrekkelijke, scherpe foto’s in helder licht zorgen voor meer klikken, meer bezichtigingen en uiteindelijk een hogere verkoopprijs. Woningzoekers beslissen vaak in enkele seconden op basis van foto’s of een huis de moeite waard is. Bij scheve, donkere of rommelige foto’s haken veel kijkers af, wat leidt tot minder concurrentie en dus een lager bod op de woning.

Hoewel het precieze prijspercentage moeilijker te kwantificeren is, wijzen makelaars en presentatiebureaus op een significant effect. Professionele fotografie (al dan niet met video en 3D-visualisatie) versnelt de verkoop en kan de opbrengst substantieel verhogen. Zo wordt statistisch aangetoond dat huizen met professionele foto’s sneller verkopen (tot 50% sneller) én voor een betere prijs. Eén bron stelt zelfs dat hoogwaardige foto’s/video’s de verkoopprijs van een woning “enorm verhogen” vergeleken met amateurfoto’s. Slechte fotografie daarentegen ondermijnt de emotionele aantrekkingskracht van een huis – potentiële kopers krijgen geen “klik” met de woning – en dat resulteert vaak in lagere biedingen of een langere verkooptijd (waardoor de uiteindelijke prijs kan dalen). Kortom, onprofessionele foto’s en een zwakke online presentatie kosten de verkoper geld, indirect doordat ze de pool van enthousiaste kopers verkleinen.

Welke factor drukt het hardst op de prijs?

Onderhoud en presentatie samen hebben de grootste impact op wat een koper bereid is te betalen. Uit makelaarsanalyses blijkt dat – ná de keuze van een goede makelaar – vooral de staat van onderhoud en de styling/presentatie het verschil maken in verkoopprijs. Een woning die zowel technisch in orde is als aantrekkelijk gestyled en goed in beeld gebracht, haalt simpelweg de hoogste opbrengst. Van de genoemde aspecten lijkt achterstallig onderhoud het meest onverbiddelijk: structurele gebreken moeten óf door de verkoper worden opgelost, óf drukken anders direct de prijs (elke koper zal die kosten immers incalculeren). Echter, ook een rommelige inrichting en matige foto’s hebben een fors negatief effect – vooral omdat ze veel kopers bij voorbaat kunnen afschrikken.

 

Conclusie: In de markt van vrijstaande woningen in Noord-Holland – waar kopers hoge verwachtingen hebben – kan niet-optimaal presenteren leiden tot een gemiddeld prijsmisverlies van ruwweg 5–10%. Dit wordt ondersteund door meerdere schattingen van makelaars en analyses. Binnen die bandbreedte wegen alle drie de genoemde aspecten zwaar mee. Slecht onderhoud drukt de waarde aantoonbaar, terwijl een slordig interieur en zwakke foto’s de eerste indruk schaden en zo de verkoopprijs negatief beïnvloeden. De grootste effecten worden geboekt door het huis “verkoopklaar” te maken: dus achterstallig onderhoud wegwerken, de woning netjes opruimen/neutraal inrichten, en te adverteren met professionele foto’s. Dit kan het verschil uitmaken van vele procenten in prijs – een investering die zich terugbetaalt in een hogere verkoopopbrengst.

 

Bronnen: De genoemde percentages en bevindingen zijn gebaseerd op gegevens van makelaarssites en onderzoeken in Nederland, waaronder huisverkopen.nl, blogs van vastgoedstylistenhuiswerkvastgoedstyling.nlziltermakelaardij.nl en presentatiespecialistenkloostervastgoedpresentaties.nlmeydesign-hometourvision.com.

Deze bronnen wijzen consistent op een significant hogere opbrengst voor woningen die optimale presentatie combineren met goed onderhoud.